בועת הנדל"ן של פרנקפורט: שוכרים עולים, פיתוחים מרשימים ורכישת משקיעים גלובליים

• נכסי נדל"ן בפרנקפורט: נוף נוכחי ואילוצים מרכזיים
• חדשנות PropTech מעצב את מגזר הנדל"ן של פרנקפורט
• שחקנים מרכזיים ודינמיקת השוק בפרנקפורט
• תחזיות צמיחה ומוקדי השקעות
• פירוט לפי אזורים על סצנת הנדל"ן של פרנקפורט
• מגמות מתפתחות ותחזיות לטווח הארוך
• סיכונים, חסמים ודרכים חדשות בשוק של פרנקפורט
• מקורות והתייחסויות

“שוק הנדל"ן של פרנקפורט ב-2025 הוא יצירה של ניגודים: סקטור דיור לוהט המתמודד עם היצע מוגבל, נוף מסחרי המסתגל למגמות עבודה חדשות, וגאות משמעותית בתשומת הלב מצד משקיעים גלובליים.” (מקור)

נכסי נדל"ן בפרנקפורט: נוף נוכחי ואילוצים מרכזיים

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, הנעוץ בזינוק במחירי השכירות, גלי פיתוחים רבי קומות חדשים, וגידול ניכר בתשומת הלב מצד משקיעים גלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך חברות רב-לאומיות, מוסדות פיננסיים, וחברות טכנולוגיה, מה שמזין את הביקוש לנכסים מגורים ומסחריים כאחד.

שוכרים עולים

• שוק השכירות המגורי בפרנקפורט הגיע לרמות שיא, עם מחירי שכירות ממוצעים לבקשות חדשות שעוברים €20 למטר רבוע באזורים מרכזיים, נכון לסוף 2024 (JLL).
• מחירי השכירות למשרדים גם הם עולים, כאשר שטחי משרדים בשטח המרכז העירוני מהמחירים השיאים של עד €48 למטר רבוע לחודש, מה שמייצג עלייה של למעלה מ-6% משנה לשנה (Colliers).
• שיעורי ריקות נמוכים—סביב 7% עבור משרדים ופחות מ-2% עבור יחידות מגורים—מעצימים את התחרות בין השוכרים (Savills).

מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים

• קו השמיים של פרנקפורט עובר טרנספורמציה דרמטית, עם יותר מעשרה פרויקטי רבי קומות הנבנים או מתוכננים, כולל "פור פרנקפורט" בגובה 233 מטרים ו"מגדל המילניום" בגובה 190 מטרים (פור פרנקפורט).
• מגדלים רב-תכליתיים אלו צפויים לספק אלפי דירות חדשות, שטחי משרדים ברמה גבוהה, ויחידות מסחר עד 2025, ורואים את העיר בעליית פרופיל הגלובלית.
• המתכננים מתרכזים יותר ויותר על קיימות עם רבים מהבניינים החדשים המכוונים לקבלת הסמכות LEED או DGNB (DGNB).

משקיעים גלובליים נוהרים פנימה

• הון בינלאומי נשפך לתוך פרנקפורט, עם עלייה של 18% בהשקעות החוצה בשנת 2023 (CBRE).
• קרנות אסייתיות וצפון אמריקאיות פעולות במיוחד, מושכות על ידי יציבות כלכלית, תשתיות חזקות, ומעמד של מרכז פיננסי לאחר ברקזיט.
• נכסי לוגיסטיקה ומגורים מבוקשים במיוחד, מה שמשקף מגמות רחבות יותר באירופה.

לסיכום, בשנת 2025 שוק הנדל"ן של פרנקפורט יתאפיין בשכירות גבוהה, קו שמיים המתפתח במהירות, והשקעה בינלאומית חזקה, מחזקת את מעמדו כאחד משוקי הנדל"ן הדינמיים ביותר באירופה.

חדשנות PropTech מעצב את מגזר הנדל"ן של פרנקפורט

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, הננעץ בשילוב של עליית מחירי השכירות, פיתוחים רבי קומות נועזים, וגאות בהשקעות גלובליות. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך חברות רב-לאומיות, סטרטאפים פיננסיים, ומשקיעים מוסדיים, מה שמזין את הביקוש לנכסים מגורים ומסחריים כאחד.

שוכרים עולים

• שוק השכירות המגורי בפרנקפורט חווה עלייה חדה, עם מחירים ממוצעים של €19.50 למטר רבוע ברבעון הראשון של 2024—עלייה של יותר מ-7% משנה לשנה (JLL).
• מחירי השכירות למשרדים גם הם עולים, עם מחירים ראשיים באזור המרכז העסקי שמגיעים ל€48.50 למטר רבוע לחודש, משקפים ביקוש חזק מסקטור הפיננסים והטכנולוגיה (Colliers).
• שיעורי ריקות נמוכים—כיום 3.8% עבור מגורים ו-7.2% עבור שטחי משרד—מעצימים את התחרות בין השוכרים (Savills).

מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים

• קו השמיים של פרנקפורט עובר טרנספורמציה דרמטית, עם יותר מ-20 פרויקטי רבי קומות הנמצאים בבנייה או בתכנון. פיתוחים בולטים כוללים את "פור פרנקפורט" בגובה 233 מטרים ו"מגדל המילניום" בגובה 205 מטרים (פור פרנקפורט).
• מגדלים רב-תכליתיים אלו משתלבים בטכנולוגיות בנייה חכמות, מערכות חיסכון באנרגיה, ומשרדים גמישים, המוצעים לדרישות המשתנות של השוכרים ומטרות הקיימות (פתרונות בנייה ירוקא)).

משקיעים גלובליים נוהרים פנימה

• פרנקפורט ממשיכה למשוך הון בינלאומי, כאשר משקיעים זרים מהווים 54% מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי בשנת 2023 (CBRE).
• קרנות אסייתיות ומזרח תיכוניות פועלות במיוחד, מתמקדות בנכסים סמלים ופיתוחים חדשים במרכז העיר.
• חידושי PropTech—כגון פלטפורמות עסקאות דיגיטליות, ניהול נכסים מבוסס בינה מלאכותית והשכרת נכסים על בסיס בלוקצ'יין—מסייעות בפשטות העסקאות החוצה ומגבירות את שקיפות השוק (PwC).

כשפרנקפורט מתקדמת לקראת 2025, השילוב של עלויות שכירות עולות, מגדלים חדשים בעלי אופי ארכיטקטוני, והשקעה גלובלית חזקה—מעוררת על ידי PropTech המתפתח—ימשיכו לעצב את מגזר הנדל"ן בעיר, מה שהופך אותו לאחד משוקי הנדל"ן הדינמיים ביותר באירופה.

שחקנים מרכזיים ודינמיקת השוק בפרנקפורט

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, הנעוץ בזינוק במחירי השכירות, גלי פיתוחים רבי קומות חדשים, ועניין גובר מצד משקיעים גלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך חברות רב-לאומיות, מוסדות פיננסיים, וחברות טכנולוגיה, מה שמזין את הביקוש לנכסים מגורים ומסחריים כאחד.

• שוכרים עולים: מחירי השכירות בפרנקפורט הגיעו לשיאים חדשים, כאשר מחיר השכירות הממוצע עבור בקשות חדשות במרכז העיר חצה את €22 למטר רבוע ב-2024—עלייה של יותר מ-7% משנה לשנה (JLL). גם הסקטור המגורי נפגע באותה מידה, עם מחירי שכירות ממוצעים של €17.50 למטר רבוע, מה שהופך את פרנקפורט לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה (Immowelt).
• מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים: קו השמיים של העיר עובר שינוי דרמטי, עם מספר פרויקטים בולטים שאמורים להסתיים עד 2025. פיתוחים בולטים כוללים את המתחם של "פור פרנקפורט" בגובה 233 מטרים וה"מגדל המילניום", אשר יהפוך לבניין הגבוה ביותר בגרמניה עם השלמתו (פור פרנקפורט, מגדל המילניום). מגדלים רב-תכליתיים אלו צפויים להוסיף אלפי יחידות מגורישים חדשות ומשרדים ברמה גבוהה, מה שמעצים את התחרות ומהווה גורם להעלאת המחירים עוד יותר.
• משקיעים גלובליים נוהרים פנימה: המעמד של פרנקפורט כמרכז פיננסי לאחר ברקזיט משך הגברת הון בינלאומי. בשנת 2023, משקיעים זרים היוו יותר מ-45% מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי בעיר, כאשר קרנות מצפון אמריקה ואסיה פועלות במיוחד (CBRE). התשתיות החזקות של העיר, המסגרת המשפטית היציבה ותחזיות כלכליות חזקות ממשיכים להפוך אותה למגנט עבור משקיעים מוסדיים המחפשים תשואות ארוכות טווח.

כשהמבט לעתיד ב-2025, השילוב של היצע מוגבל, פיתוחים חדשים נועזים וביקוש גלובלי ממושך צפוי לשמור על שוק הנדל"ן של פרנקפורט מאוד תחרותי. בעלי העניין צריכים לצפות להמשך לחצים כלפי מעלה על מחירי השכירות וערכי הנכסים, במיוחד באזורים מרכזיים ובמגדלים החדשים המתפתחים.

תחזיות צמיחה ומוקדי השקעות

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עומד בפני צמיחה משמעותית ב-2025, הנעוצה בביקוש גובר, גלי פיתוחים רבי קומות חדשים, ואיוש גובר מצד משקיעים גלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך חברות רב-לאומיות, מוסדות פיננסיים וחברות טכנולוגיה, מה שמזין ביקוש לכל נכסי המגורים והמסחר.

• שוכרים עולים: צפוי שמחירי השכירות המגורים בפרנקפורט יעלו בחדות ב-2025, עם תחזיות המציעות עלייה ממוצעת של 6-8% משנה לשנה. ההיצע המוגבל של דירות בעיר, יחד עם זרם קבוע של מקצוענים, דחף את מחירי השכירות החדשות מעל €20 למטר רבוע באזורים המרכזיים (JLL). מחירי השכירות למשרדים גם הם עולים, עם שטח משרדים ראשי באזור הבנקאות מגיע ל€48 למטר רבוע לחודש, שיא עבור העיר (Cushman & Wakefield).
• מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים: קו השמיים של פרנקפורט עובר שינוי דרמטי, עם למעלה מעשרה פרויקטי רבי קומות הממתינים להשלמה ב-2025. פיתוחים בולטים כוללים את "פור פרנקפורט" בגובה 228 מטרים ואת "מגדל המילניום" בגובה 205 מטרים, המיועדים לספק אלפי יחידות מגורים חדשות ושטחי משרדים ברמה גבוהה (פור פרנקפורט). פרויקטים אלו מעוצבים כדי לענות על הביקוש הגובר בעיר למוקדים רב-תכליתיים ולמגורים עירוניים בני קיימא.
• משקיעים גלובליים נוהרים פנימה: הון בינלאומי ממשיך להיכנס לשוק הנדל"ן של פרנקפורט. בשנת 2023, משקיעים זרים היוו כמעט 50% מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי, מגמה שצפויה להחמיר בשנת 2025 כאשר פרנקפורט מחזקת את מעמדה כמרכז פיננסי לאחר הברקזיט (Savills). קרנות אסייתיות ומזרח תיכוניות, במיוחד, מתמקדות בנכסים סמלים ובפורטפוליו מגורמים גדולים, מושכות על ידי הבסיסים החזקים של העיר ותשואות היציבות.

עם היצע מוגבל, פיתוחים חדשים נועזים וביקוש בינלאומי חזק, שוק הנדל"ן של פרנקפורט צפוי לשנה נוספת שיא ב-2025, מה שהופך אותו לאחד המוקדים המשקעים המובילים בצפון אירופה.

פירוט לפי אזורים על סצנת הנדל"ן של פרנקפורט

שוק הנדל"ן של פרנקפורט ב-2025 מתאפיין בשכירות עולות, גידול בפרויקטים רבי קומות, וגידול בתשומת לב של משקיעים גלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך חברות רב-לאומיות, מוסדות פיננסיים, ומחברות טכנולוגיה, מה שמזין את הביקוש לנכסים מגורים ומסחריים בכל האזורים השונים שלה.

• שוכרים עולים: מחירי השכירות הממוצעים בפרנקפורט הגיעו לרמות גבוהות חדשות, עם ממוצע עירוני החורג €20 למטר רבוע בתחילת 2025, לעומת €17.50 ב-2023 (Statista). האזורים הראשיים כמו ווסטנד, נורדנד וסכסן נראים רואים שכירות מעל €25 למטר רבוע, drivenBy היצע מוגבל וביקוש גבוה על ידי מקצוענים ומגוונים.
• מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים: קו השמיים של העיר עובר שינוי דרמטי, עם יותר מעשרה פרויקטים חדשים רבי קומות שהושלמו או נמצאים בבנייה. תוספות בולטות כוללות את מגדל "פור פרנקפורט" בגובה 228 מטרים ואת "מגדל המילניום", אשר צפוי להיות הבניין הגבוה ביותר בגרמניה לאחר השלמתו (פור פרנקפורט). הפיתוחים הללו מרוכזים בכיכר הפיננסים ואזור האירופה, ומציעים דירות יוקרתיות, שטחי משרדים ומתקנים רב-תכליתיים.<
• משקיעים גלובליים נוהרים פנימה: הון בינלאומי ממשיך להיכנס לשוק הנדל"ן של פרנקפורט. בשנת 2024, משקיעים זרים היוו כמעט 45% מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי, עם עניין משמעותי מצד קרנות מצפון אמריקה, המזרח התיכון ואסיה (JLL). המעמד של העיר כמרכז פיננסי אחרי ברקזיט ותשתיות החזקות שלה הופכים אותה למגנט למשקיעים בינלאומיים.
• מגמות לפי אזורים:
  • ווסטנד & נורדנד: ממשיכים להיות המבוקשים ביותר למגורים יוקרתיים, עם היצע חדש מועט שמקדם את המחירים.
  • אירופה-וקטל: מתפתח במהירות עם מגדלים ודירות חדשים, מושך אנשי מקצוע צעירים ומשפחות.
  • אוסטנד: מתגבר על הפופולריות בשל נוכחות הבנק המרכזי האירופי ומיזמים עירוניים מתחדשים.
  • סכסן: ממשיך למשוך תושבים בינלאומיים בגלל התרבות החיה והקרבה למרכז העיר.

עם שכירות ברמות שיא, קו שמיים בתהליכי שינוי, ומשקיעים גלובליים שמגבירים את התחרות, שוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 מאוד דינמי ומאתגר עבור התושבים והמשקיעים כאחד.

מגמות מתפתחות ותחזיות לטווח הארוך

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, הננעץ בזינוק במחירי השכירות, גלי פיתוחים רבי קומות חדשים, ועניין גובר מצד משקיעים גלובליים. כבירת הפיננסים של גרמניה, פרנקפורט ממשיכה למשוך חברות רב-לאומיות, מוסדות פיננסיים, וחברות טכנולוגיה, מה שמזין את הביקוש לנכסים מגורים ומסחריים כאחד.

• שוכרים עולים: מחירי השכירות בפרנקפורט נמצאים במגמת עלייה חדה. לפי Statista, המחיר הממוצע עבור שכירות חדשות במרכז פרנקפורט הגיע ל€19.50 למטר רבוע בתחילת 2024, בהשוואה ל€17.80 ב-2022. מומחים חוזים כי המחירים עשויים לעבור את €21 למטר רבוע עד 2025, נוכח היצע המגורים המוגבל וביקוש חזק מצד של תושבים זרים ואנשי מקצוע.
• מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים: קו השמיים של העיר עובר שינויים דרמטיים עם מספר פרויקטים בולטים בתהליך. פיתוחים בולטים כוללים את המתחם של FOUR Frankfurt, אשר יוסיף ארבעת מגדלי רב-שימוש, ואת מגדל נקסום, אשר עשוי להיות מהבניינים הגבוהים ביותר בגרמניה. פרויקטים אלה צפויים לספק אלפי דירות חדשות ושטחי משרדים ברמה גבוהה עד 2025, תוך מתן פתרון לגידול באוכלוסיית העיר ולקהילה העסקית.
• משקיעים גלובליים נוהרים פנימה: יציבותה של פרנקפורט, בסיסים כלכליים חזקים ומעמד כמרכז פיננסי לאחר ברקזיט הפכו אותה למגנט להון בינלאומי. בשנת 2023, משקיעים זרים היוו יותר מ-40% מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי בעיר (JLL). קרנות אסייתיות ומזרח תיכוניות, בעיקר, מגבירות את החשיפה שלהן למגזרי המשרדים והדירות בפרנקפורט, מחפשות נכסים בטוחים וצמיחה לטווח ארוך.

מבט קדימה, השילוב של היצע מוגבל, פיתוחים עירוניים נועזים וביקוש מתמשך מצד משקיעים מציע ששווקי הנדל"ן של פרנקפורט יישארו תחרותיים מאוד בשנת 2025. בזמן שדאגות לגבי יכולת קנייה עשויות להחמיר עבור התושבים המקומיים, הרב-לאומיות של העיר והכלכלה הדינמית שלה צפויות לשמור על הביקוש—והמחירים—בעלייתם.

סיכונים, חסמים ודרכים חדשות בשוק של פרנקפורט

שוק הנדל"ן של פרנקפורט עובר שינוי משמעותי כשמתקרב ל-2025, מתאפיין בשכירות עולות, גלי פיתוחים רבי קומות חדשים, ועניין גובר מצד משקיעים גלובליים. עם זאת, מגמות אלו מביאות עימן הזדמנויות ואתגרים שבעלי עניין נדרשים לנווט בהם.

• שוכרים עולים: מחירי השכירות המגורים והמסחריים בפרנקפורט הגיעו לשיאים חדשים. לפי JLL, מחירי השכירות למשרדים הראשיים עלו ל€48/m² לחודש ברבעון הראשון של 2024, עלייה של 6% משנה לשנה. מחירי השכירות המגורים גם הם עלו, עם מחירים ממוצעים של למעלה מ-€20/m² באזורים המרכזיים, מה שמונע את ההיצע המוגבל וביקוש חזק (Immowelt).
• מגדלים חדשים מעצבים את קו השמיים: קו השמיים של העיר מתפתח במהירות, עם יותר מעשרה פרויקטים רבי קומות בתהליך או לאחרונה הושלמו. פיתוחים בולטים כוללים את FOUR Frankfurt ואת Millennium Tower, אשר מחכים להוסיף אלפי יחידות מגורישים ואולפני משרדים ברמה גבוהה עד 2025 (FOUR Frankfurt). פרויקטים אלו ממיט על עצמם משך טווח זמן להשלמתם, אך גם מעלים דאגות לגבי המונות והעומס העירוני.
• משקיעים גלובליים נוהרים פנימה: מעמדו של פרנקפורט כמרכז פיננסי לאחר ברקזיט משך הון זר עצום. בשנת 2023, עסקאות חוצות גבול מהוות יותר מ-40% מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי

• סיכונים וחסמים: למרות הביקוש החושפני, השוק נתקל בקשיים. עלויות בנייה גבוהות, מחסור בעובדים ורגולציות ESG מחמירות מעכבות את השלמת הפרויקטים ומוסיפות סיכונים לפיתוח (PwC). יתרה מכך, עליית שיעורי הריבית עשויה להוריד את התיאבון של המשקיעים ולضغط על התשואות.
• דרכים חדשות: הדחיפה לפיתוחים בני קיימא ורב-שימושיים פותחת הזדמנויות חדשות. מתכננים יותר ויותר משכנים טכנולוגיות ירוקות וממריצים מרחבים גמישים כדי לעמוד בדרישות המשתנות של השוכרים. מחויבות העיר לנייטרליות אקלימית עד 2035 מגבירה גם את החדשנות בעיצובי בניינים חסכוניים באנרגיה (עיר פרנקפורט).

לסיכום, בעוד ששוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 מראה פוטנציאל וצמיחה, גם צפויים להיווצר סיכונים וחסמים משמעותיים שדורשים הנחת יסוד אסטרטגית וחדשנות.

מקורות והתייחסויות

• שוק הנדל"ן של פרנקפורט 2025: עליית מחירי השכירות, מגדלים חדשים ורכישת משקיעים גלובליים
• JLL
• Colliers
• Savills
• DGNB
• PwC
• Statista
• FOUR Frankfurt
• Nexum Tower
• עיר פרנקפורט